[경방 주가 분석] 잠자던 거인이 깨어났다: 서울 서남권 대개조와 타임스퀘어의 재발견

 경방

1. 요약: 왜 지금 '경방'인가? (12월 12일 상한가의 의미)

2025년 12월 12일, 국내 주식시장에서 가장 무거운 엉덩이를 자랑하던 자산주 **경방(000050)**이 가격제한폭(29.99%)까지 치솟으며 11,010원에 장을 마감했습니다. 평소 거래량이 적고 주가 변동이 크지 않던 이 기업에 무슨 일이 일어난 걸까요?

이번 급등은 단순한 테마성 상승이 아닙니다. 핵심은 **'서울 도시계획의 패러다임 변화'**와 **'극단적 저평가 자산의 재평가'**가 만났다는 점입니다. 최근 발표된 강남 고속버스터미널의 60층 복합개발 소식과 서울시의 서남권 대개조 정책이 맞물리면서, 영등포 타임스퀘어라는 거대한 자산을 보유한 경방이 시장의 스포트라이트를 받게 된 것입니다.

현재 경방의 PBR(주가순자산비율)은 약 0.24배 수준에 불과합니다. 이는 회사를 당장 청산해도 주주들이 가져갈 돈이 현재 주가의 4배가 넘는다는 뜻입니다. 그동안 시장에서 소외되었던 이 '가치주'가 어떻게 서울의 스카이라인 변화와 함께 '성장주'로 변모할 수 있는지, 그 핵심 이유를 3가지로 정리해 드립니다.

2. 핵심 분석: 경방 주가가 폭발한 3가지 이유

① 서울 서남권 대개조: 높이 제한 삭제와 용적률 400%의 마법

이번 상한가의 가장 강력한 트리거(Trigger)는 서울시의 정책 변화입니다. 오세훈 서울시장이 발표한 '서남권 대개조' 구상은 영등포 일대 준공업지역을 미래 첨단 산업과 주거가 어우러진 복합도시로 바꾸는 것을 목표로 합니다.

  • 높이 규제 폐지: 과거 영등포 도심 개발을 억제했던 높이 제한이 사라졌습니다. 이는 여의도와 연계된 초고층 스카이라인 형성이 가능해졌음을 의미합니다.

  • 용적률 인센티브: 준공업지역 내 공동주택 건립 시 용적률을 최대 400%까지 완화하는 조례 개정이 추진되고 있습니다. 이는 같은 땅에 더 높고 넓은 건물을 지을 수 있게 해주어, 토지의 내재 가치를 기하급수적으로 높여줍니다.

특히 최근 강남 고속버스터미널을 지하화하고 지상에 60층 랜드마크를 짓겠다는 계획이 발표되면서, 시장의 눈은 자연스럽게 "그럼 다음은 어디?"라며 영등포 타임스퀘어로 쏠렸습니다. 영등포 역시 서울의 3대 도심이자 교통의 요충지이기 때문입니다.

② 시가총액을 압도하는 자산 가치: 배보다 배꼽이 더 크다

경방 투자의 핵심 아이디어는 간단합니다. **"회사 전체를 사는 가격(시가총액)이 회사가 가진 땅값의 3분의 1도 안 된다"**는 것입니다.

  • 타임스퀘어의 가치: 영등포 타임스퀘어 부지는 약 1만 평(34,469㎡)에 달합니다. 이미 2019년 기준 공시지가로만 토지 가치가 4,009억 원으로 평가되었으며, 실거래가를 고려한 현재 가치는 조 단위에 육박할 것으로 추정됩니다. 반면, 상한가를 기록한 12일 기준 경방의 시가총액은 약 3,050억 원 수준입니다. 타임스퀘어 땅값만 계산해도 주가는 지금보다 훨씬 높아야 정상입니다.

  • 숨겨진 알짜 자산들: 경방은 타임스퀘어 외에도 경기도 용인, 안산 반월, 광주 등에 대규모 공장 부지를 보유하고 있습니다. 특히 용인 공장 부지는 반도체 클러스터 호재와 맞물려 개발 가치가 급상승하고 있는 '숨겨진 보석'입니다.

③ PBR 0.24배의 밸류에이션 매력과 리레이팅(Re-rating)

경방의 BPS(주당순자산가치)는 약 30,489원입니다. 현재 주가(11,010원)는 장부상 가치의 36% 수준에 불과합니다. 그동안은 '자산은 많지만 성장이 멈춘 회사'라는 인식 때문에 저평가(디스카운트)를 받아왔습니다.

하지만 이제는 상황이 다릅니다. 정부의 밸류업 프로그램과 맞물려 저PBR 주식에 대한 재평가가 이루어지고 있고, 무엇보다 앞서 언급한 '개발 호재'가 자산을 단순한 '보유 토지'가 아닌 '현금 창출이 가능한 개발 부지'로 바꿔놓았기 때문입니다. 부동산 개발이 가시화되거나 자산 유동화 가능성이 열리는 순간, PBR 0.5배~0.6배 수준으로의 회귀(Mean Reversion)만 일어나도 주가는 2만 원대를 넘볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 결론: 단순 반등이 아닌 추세적 상승의 시작일까?


2025년 12월 12일의 상한가는 경방이라는 기업이 가진 **'본질적 가치'**와 **'외부 환경의 변화'**가 정확히 맞아떨어진 결과입니다. 서울시가 영등포를 4차 산업과 주거가 융합된 직주근접 도시로 만들겠다고 공언한 이상, 이 지역 최대의 단일 부지를 보유한 경방은 변화의 중심에 서 있을 수밖에 없습니다.

물론 단기 급등에 따른 변동성은 주의해야 합니다. 하지만 긴 호흡에서 볼 때, 경방은 잃을 것(하방 위험)보다는 얻을 것(상방 여력)이 훨씬 큰 비대칭적 기회를 제공하고 있습니다. 타임스퀘어의 확장이든, 유휴 부지의 매각이든, 혹은 리츠(REITs)를 통한 유동화든, 경방이 쥔 패는 다양하며 그 하나하나가 주가 재평가의 강력한 촉매제가 될 것입니다.

지금 서울의 지도가 바뀌고 있습니다. 그리고 그 변화의 가장 큰 수혜자가 될 경방을 주목해야 할 시점입니다.

(참고: 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.)

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